Doorstromen op de woningmarkt: zo regel je je tweede huis zonder stress

Ben je toe aan een volgende stap op de woningmarkt? Misschien is je gezin uitgebreid, wil je dichter bij je werk wonen, of verlang je simpelweg naar een grotere tuin. Doorstromen naar een tweede (of derde) woning klinkt spannend, maar kan ook behoorlijk ingewikkeld zijn. De timing moet kloppen, je financiën moeten op orde zijn, en ondertussen wil je natuurlijk niet zonder dak komen te zitten.

In dit artikel neem ik je mee door het hele proces van doorstromen. Van de eerste gedachten tot de sleuteloverdracht van je nieuwe thuis. Je leest praktische tips, veelgemaakte valkuilen en handige oplossingen om de overgang zo soepel mogelijk te laten verlopen.

Waarom doorstromen anders is dan je eerste huis kopen

Toen je je eerste woning kocht, was alles nieuw. Nu heb je ervaring, maar ook… een huis dat je eerst moet verkopen. En daar zit meteen de crux: je oude én nieuwe woning moeten perfect op elkaar aansluiten, qua timing én budget.

Bij doorstromen spelen namelijk extra factoren mee:

Je hebt waarschijnlijk overwaarde opgebouwd die je kunt gebruiken
Je moet rekening houden met verkoopkosten en eventuele boetes op je hypotheek
De timing tussen verkoop en aankoop kan tricky zijn
Je wilt niet twee huizen tegelijk betalen (maar soms kan het niet anders)

Het goede nieuws? Met de juiste voorbereiding en strategie zorg je ervoor dat alles op rolletjes loopt.

Stap 1: Bepaal realistisch wat je kunt uitgeven

Voor je die eerste bezichtiging plant, is het cruciaal om precies te weten waar je financieel staat. Begin met het beantwoorden van deze vragen:

Hoeveel overwaarde heb je? Dit is het verschil tussen wat je huis waard is en wat je nog moet aflossen op je hypotheek. Die overwaarde kun je gebruiken als eigen inbreng voor je volgende woning. Laat je huis daarom professioneel waarderen, zodat je weet waar je aan toe bent.

Wat is je nieuwe hypotheekruimte? Je inkomen, leeftijd en andere schulden bepalen hoeveel je maximaal kunt lenen. Reken hierbij ook rekening met de nieuwe hypotheekregels en eventuele veranderingen in je gezinssituatie. Een hypotheekadviseur kan je hierbij helpen en berekent precies wat haalbaar is.

Welke verkoopkosten moet je betalen? Denk aan makelaarscourtage (vaak 1-2% van de verkoopprijs), eventuele boeterente bij vervroegd aflossen van je hypotheek, en kleine kosten zoals energielabel, foto’s en verhuizing. Reken op zo’n 3-5% van je verkoopprijs aan totale kosten.

Pro-tip: Creëer een financiële buffer. Zaken lopen zelden exact zoals gepland, en met wat speelruimte voorkom je financiële stress.

Stap 2: Kies je strategie – eerst verkopen of eerst kopen?

Dit is misschien wel de belangrijkste beslissing: ga je eerst je huidige woning verkopen, of begin je met het zoeken naar je volgende huis?

Optie A: Eerst verkopen, dan kopen

Voordelen:

Je weet exact hoeveel geld je hebt voor je volgende aankoop
Geen stress over dubbele woonlasten
Sterke onderhandelingspositie (geen financieringsvoorbehoud nodig)

Nadelen:

Je moet tijdelijk ergens anders wonen als je geen nieuwe woning hebt
Risico dat je droomhuis voorbijgaat terwijl jij nog moet verkopen
Mogelijk meer tijdsdruk bij het zoeken

Optie B: Eerst kopen, dan verkopen

Voordelen:

Je kunt rustig op zoek naar je droomhuis zonder tijdsdruk
Geen tijdelijke verhuizing nodig
Tijd om je nieuwe woning in te richten voordat je verhuist

Nadelen:

Tijdelijk dubbele woonlasten
Je hebt een financiële oplossing nodig om de tussenperiode te overbruggen
Meer financiële risico’s als je oude woning niet snel verkoopt

Veel doorstromers kiezen voor optie B, zeker in een krappe woningmarkt waar huizen snel verkocht worden. In dat geval heb je een tijdelijke financiële oplossing nodig om de overwaarde van je huidige woning alvast te kunnen gebruiken. Meer weten? Lees alles over hoe werkt een overbruggingshypotheek.

Optie C: De gouden middenweg

Veel mensen kiezen voor een tussenvariant: je zet je huis te koop en gaat tegelijkertijd op zoek. Zodra je een geschikte woning vindt, zet je de aankoop door en regel je de financiering. Dit vraagt flexibiliteit van beide partijen, maar kan goed werken met de juiste afspraken over opleverdata.

Stap 3: Maak je huidige woning verkoopklaar

Een goede voorbereiding kan duizenden euro’s schelen in de verkoopprijs. Investeer daarom tijd (en een beetje geld) in het presentabel maken van je woning.

Kleine opknapbeurten met groot effect:

Vers schilderwerk in neutrale kleuren
Kapotte dingen repareren (lekkende kranen, losse deurknoppen)
Grondige schoonmaak, inclusief ramen en vloeren
Opruimen en depersonaliseren – kopers moeten zich kunnen voorstellen dat ze er wonen

Professionele presentatie:

Investeer in goede foto’s (of laat het door je makelaar regelen)
Zorg voor voldoende daglicht tijdens bezichtigingen
Overweeg styling als je woning lastig te verkopen is

Timing is alles: Het voorjaar en de vroege herfst zijn traditioneel de beste periodes om te verkopen. Huizen verkopen in deze maanden vaak sneller en tegen hogere prijzen. Plan je verkoop hier zo mogelijk op.

Stap 4: Vind je nieuwe droomhuis

Nu komt het leuke gedeelte: jagen op je volgende woning. Maar zelfs hier is strategie belangrijk.

Wees realistisch over je wensenlijstje: Maak onderscheid tussen must-haves en nice-to-haves. Misschien wil je een grote tuin (must-have), maar is een extra badkamer ook wel oké in plaats van twee (nice-to-have). Compromissen maken hoort bij doorstromen.

Ken de markt: Hoelang staan vergelijkbare woningen te koop? Gaan ze voor vraagprijs weg of juist onder? Deze informatie helpt je inschatten of je snel moet handelen of juist rustig kunt onderhandelen.

Blijf rationeel: Het is makkelijk om verliefd te worden op een huis, maar laat emoties niet je portemonnee bepalen. Houd je aan je budget en laat je niet verleiden tot overbieden als het financieel te krap wordt.

Bezichtig slim: Ga minimaal twee keer kijken – een keer op een doordeweekse dag en een keer in het weekend. Let op geluidsoverlast, parkeerdruk en de staat van onderhoud. Neem eventueel een bouwkundige vriend of een professionele inspecteur mee.

Stap 5: Onderhandel en rond de financiering af

Je hebt je droomhuis gevonden. Nu wordt het spannend.

Bij de aankoop:

Bied strategisch – niet altijd meteen de vraagprijs of hoger
Vraag een bouwkundige keuring aan (en onderhandel indien nodig over de bevindingen)
Neem voldoende tijd voor de financieringsvoorwaarde (meestal 2-4 weken)
Regel alle zaken rond hypotheek, notaris en eventuele overbruggingsfinanciering

Bij de verkoop:

Wees realistisch met je vraagprijs (niet té hoog, maar ook jezelf niet tekort doen)
Bespreek met je makelaar een strategie: open huizen, individuele bezichtigingen of een combinatie?
Wees flexibel met de opleverdatum – dit kan onderhandelingsruimte geven
Laat je niet overdonderen door de eerste bieding; soms loont het om even te wachten op meerdere biedingen

Coördineer de overdrachten: Idealiter wil je dat beide overdrachten kort na elkaar plaatsvinden. Bespreek met je notaris, makelaar en hypotheekadviseur hoe je dit het beste kunt timen. Plan liever iets ruimte tussen beide momenten dan dat alles op één dag moet gebeuren.

Stap 6: De verhuizing – logistiek geregeld krijgen

De administratieve rompslomp is achter de rug, nu komt de fysieke klus: verhuizen.

Plan minimaal 6-8 weken vooruit:

Boek een verhuisbedrijf of huur een busje (in het hoogseizoen zijn verhuizers snel volgeboekt)
Begin op tijd met inpakken – je hebt altijd meer spullen dan je denkt
Organiseer een opslag als er tijd zit tussen verkoop en aankoop
Zorg dat nutsvoorzieningen op de juiste datum worden overgezet

Administratieve zaken:

Adreswijziging doorgeven aan gemeente, banken, verzekeringen, werkgever
Abonnementen opzeggen of verhuizen (internet, energie, krant)
Controleer je verzekeringen – je nieuwe woning heeft misschien andere dekking nodig

De emotionele kant: Verhuizen is een van de meest stressvolle life events. Wees daarom mild voor jezelf en je huisgenoten. Plan rustmomenten in, vraag hulp aan vrienden en familie, en vier de mijlpalen (eerste nacht in je nieuwe huis, laatste nacht in je oude huis).

Veelgemaakte valkuilen bij doorstromen (en hoe je ze vermijdt)

1. Onderschatten van de kosten Los van je hypotheek zijn er tientallen kleine en grote kosten. Maak een realistische begroting en tel er 10% bij op voor onverwachte uitgaven.

2. Te emotioneel worden Zowel bij verkoop als aankoop kunnen emoties hoog oplopen. Probeer zakelijk te blijven en luister naar je adviseurs.

3. Timing te krap plannen Geef jezelf ruimte. Alles duurt langer dan je denkt, of het nu gaat om hypotheekaanvragen, notarisafspraken of de verkoop van je huis.

4. Niet genoeg vergelijken Of het nu gaat om makelaars, hypotheekadviseurs of verhuisbedrijven – vraag meerdere offertes en vergelijk kwaliteit én prijs.

5. Vergeten om te genieten Ja, doorstromen is hectisch. Maar het is ook een nieuw avontuur. Vier de kleine overwinningen en kijk uit naar je nieuwe thuis.

De finish: je nieuwe woning is van jou

Na weken (of maanden) van voorbereiden, zoeken, onderhandelen en inpakken is het eindelijk zover: de sleuteloverdracht. Je oude woning is verkocht, je nieuwe huis is officieel van jou. Tijd om te genieten van wat je hebt bereikt.

Doorstromen op de woningmarkt vraagt organisatie, geduld en een goede dosis doorzettingsvermogen. Maar met de juiste voorbereiding en een duidelijk plan maak je de overstap een stuk makkelijker. Begin op tijd met je financiële voorbereiding, kies bewust voor een verkoop- en aankoopstrategie die bij jou past, en omring je met goede adviseurs.

Dan staat niets je nieuwe woongeluk meer in de weg. Succes met jouw volgende stap op de woningmarkt!